첫 단계는 Credit Report입니다. Credit Report는 단순히 점수를 보여주는게 아니라 금융에 관한 모든 사항이 자세히 적혀 있습니다. 그 중 이전에 모기지를 받아 연체하거나 갚지 않은 경우가 있다면 거의 론이 나오기 어렵습니다. 최근에 파산이나 등등 금융에 관련된 건이 있어도 어렵습니다. 점수는 680이상이면 대부분 OK. 740 이상이 안정적입니다. 점수는 세 개의 기관에서 뽑은 점수 중 가운데 점수를 사용하고, 둘 이상이면 둘 중 더 낮은 사람의 가운데 점수를 사용합니다.

둘째 다운페이할 돈은 최소 3%부터 가능. 보통은 20% 정도를 추천. 특히 택스 보고를 많이 안 했으면 보통 20% 이상을 요구합니다.

위 조건은 간단합니다. 조건 충족이면 ok, 아니면 어렵다. 위 조건을 통과해도 결국 핵심은 다음입니다.

셋째 인컴을 어떻게 입증할까? 론을 받을 수 있는 금액은 대략 인컴의 3.5배 정도입니다. 10만불 인컴이면 대략 35만 정도를 받을 수 있다는 얘깁니다.

가장 간단한 것은 택스 보고. 여기에 들어가는 내용은 월급을 포함, 하여간 규칙적으로 들어오는 모든 돈이 포함됩니다. 이걸 Full doc 혹은 Qm loan이라고 합니다.

어떤 이유로든 세금 보고를 충분히 하지 않았다. 그러면 세금 보고를 아예 보지 않습니다. 그래서 NO (income) doc 혹은 Non-QM loan 이라고 불립니다. 보통 20% 이상의 다운페이를 요구합니다. 그럼 어떻게 인컴을 입증하느냐?

1099 – 세금 보고 기간 이전까지 받은 모든 1099을 합쳐서 인컴으로 인정합니다. 50-90% 정도를 인정합니다. 보통 돈이 들어온 뱅크 어카운트 기록이 함께 요구될 수 있습니다.

VOE – 직장인의 경우는 사장, HR, 매니저 등이 일종의 취직 증명서를 발급하면 됩니다. 전화 걸어서 진위를 확인합니다. 단, 보통 월급액은 확인하지 않고 일하는가만 확인합니다.

P&L – CPA 혹은 EA가 지난 해 이 사람이 얼마 매출에 지출이 어떻고 이익이 어떻다고 간단하게 써주면 됩니다. 역시 세무사에게 전화 걸어서 확인합니다.

Bank Statements – 지난 한 해 동안 뱅크에 들어온 돈을 확인해서 입금액의 50% 정도를 인컴으로 인정합니다.

DSCR – 집을 렌트를 준다고 생각할 때 그 렌트비를 소득으로 인정하는 경우입니다. 보통 렌트비로 받는 금액의 75%까지를 인정해서 론을 줍니다.

Full Doc – 세금 보고한 금액이 충분하지 않을 경우 그 세금 보고한 금액과 추가로 위의 다른 것들을 섞어서 인컴을 인정받는 프로그램입니다.

Asset Utilization – 이는 간단한 방법입니다. 부동산은 안되고 내가 현재 보유한 현금과 현금성 자산을 다 합해서 60으로 나눈 값이 나의 월 소득으로 계산됩니다. 만일 한 50만불 정도가 된다면 월 8300불 정도를 인컴으로 인정받을 수 있다는 뜻입니다.

위 내용을 보고 간단하게 론을 받을 수 있을지 계산이 가능합니다.

예를 들어 점수가 692에 10% 다운하고 세금 보고를 15만불 했다. 그럼 50만불 정도를 론으로 받을 수 있습니다. 점수가 780에 20% 다운하고 세금 보고를 15만불 했다면 역시 50만불 정도 받을 수 있습니다. 간단하죠.

그런데 점수가 740이고 30% 다운하는데 세금 보고를 3만 밖에 안했다? 그럼 10만 불 정도 받겠죠. 그래서 이런 경우가 되면 그 세금 보고로 집을 살 수 없어서 노닥으로 넘어갑니다. 그래서 위의 여러 가지 방법 중 하나로 론을 받을 수 있습니다.

보통 Full doc 의 이자율이 No doc과 비교해서 0.5-1.5% 더 높습니다.