모기지 론에서 가장 기본이 되는 개념 중 하나가 바로 풀닥(Full Doc)과 노닥(No Doc)입니다. 여기에서 doc은 서류, 즉 ‘인컴을 증명하는 정식 서류’를 말합니다. 쉽게 나누어 설명해 드리겠습니다.
FULL DOC, Full Documentation
Full doc은 정식 세금 보고나 완전히 입증된 서류들만으로 론을 받는 정석적인 방법입니다.
직장에서 받는 급여(W-2)나 자영업 소득뿐만 아니라, 법적으로 증빙되는 이혼수당(Alimony), 양육비(Child Support) 등 출처가 투명하고 앞으로도 꾸준히 들어올 것이 확실한 모든 수입을 인컴으로 인정받습니다.
단, 대부분의 소득은 최소 1~2년 이상 지속되었어야 계산에 포함되며, 돈을 받기 시작한 지 얼마 안 돼서 아직 세금 보고(Tax Return)에 반영되지 않았다면 인정받기 어려울 수도 있습니다. 만약 1년이 안 되었더라도 법원 판결문이나 명확한 계약서가 있고, 이것이 실제 은행 계좌(Account)에 규칙적으로 반영되고 있고, 특히 이것이 3년 이상 지속된다는 명문 조항이 있다면 인정될 수 있습니다.
NO DOC, No Documentation
많은 분이 ‘노닥(No Doc)’이라고 부르는 이 프로그램은, 쉽게 말해 세금 보고 서류(Tax Return)를 보지 않겠다는 뜻입니다. 세금 서류를 보지 않는 대신 다른 우회적인 방법으로 상환 능력을 입증하기 때문에, 실제 금융 시장에서는 Alternative Documentation(대체 서류 융자) 또는 Non-QM 론이 더 정확한 표현입니다.
세금 보고서상에 감면(Deduction)을 많이 받아 Net Income이 낮게 잡히는 자영업자나 투자자분들은 세금 서류 대신 뱅크 스테이트먼트, CPA가 확인한 손익계산서(P&L), 혹은 투자 부동산의 렌트 수입 등을 활용해 인컴을 입증하게 됩니다.
이 노닥에 대한 사항은 여기에서 확인하십시오.