결국 론이 나올 수 있나 없나는 인컴 입증에 달려 있습니다.
그래서 세금 충분히 냈으면 OK. (론 받을 수 있는 금액은 보통 세금 신고한 금액의 4-4.5배)
그게 아니라면 다른 방법으로. 여기서는 어떤 방식으로 인컴을 입증할 수 있는지 설명합니다.
총 9가지 방법이 있고 이 중 가능한 방법으로 론을 받을 수 있습니다.
1. BANK STATEMENTS (은행 명세서 융자)
- 세금 보고서 대신 최근 12개월간의 비즈니스 또는 개인 은행 계좌 명세서를 심사합니다. 통장에 규칙적으로 들어온 총입금액(Deposit)의 50% 정도를 실제 사업 소득으로 인정받아 론을 진행하는 자영업자분들을 위한 대표적인 프로그램입니다.
2. CPA P&L (세무사 확인 손익계산서)
- 회계사(CPA)나 세무사가 작성하고 서명한 최근 1~2년 치의 사업체 손익계산서(Profit and Loss Statement)를 바탕으로 인컴을 평가합니다. 말 그대로 세무사가 써주는 것을 그대로 인정합니다.
3. WVOE (Written Verification of Employment / 고용 확인 융자)
- 직장인이 택스 리턴이나 급여 명세서(Paystub)를 제출하기 어려운 상황일 때 사용합니다. 정부에서 준비한 폼이 있으며 이에 맞추어 작성합니다. 꼭 사장이 아니더라도 Manager, HR, Supervisor 등도 사인할 수 있습니다.
4. 1099 (독립 계약자 융자)
- 1099을 택스로 보고하는 것은 1년에 한 번이기 때문에 그 이후부터 다음 보고까지는 택스로 인정되지 못합니다. 그래서 그 세금보고되기 이전의 1099 서류 만으로 인컴을 인정하는 프로그램입니다. 대략 90% 정도를 인컴으로 인정합니다.
5. DSCR (Debt Service Coverage Ratio / 투자용 부동산 융자)
- 투자 목적으로 주택을 구입할 때, 바이어 개인의 직장 소득이나 자영업 수입을 아예 보지 않는 획기적인 프로그램입니다. 오직 사려는 부동산에서 예상되는 ‘월세 수입(Rent)’이 ‘모기지 페이먼트(원리금+세금+보험)’를 감당할 수 있는지만 보고 론을 줍니다. 이 론은 순수한 투자 목적이기 때문에 구매자는 살 수 없습니다.
6. ASSET DEPLETION (자산 활용 융자)
- 현재 정기적인 수입(Income)은 없지만, 은행이나 증권 계좌에 상당한 액수의 자산(Asset)을 보유한 은퇴자나 자산가를 위한 방식입니다. 총자산을 일정 기간(예: 60~84개월)으로 나누어 매달 이만큼의 소득이 발생하는 것으로 가상 환산하여 심사합니다. 자산은 현금 및 현금성 자산만을 말합니다. 부동산은 포함되지 않습니다.
7. FOREIGN ASSET / INCOME (해외 자산 및 소득 융자)
- 미국 내 수입이나 크레딧 기록이 부족하지만, 한국 등 해외에 직장이 있거나 자산이 있는 교포 및 외국인 투자자를 위한 프로그램입니다. 해외에서 발생하는 소득 증빙이나 은행 잔고를 미국 모기지 심사 기준에 맞춰 영문 번역·공증하여 정식 인컴과 다운페이 자금으로 인정받습니다.
8. NO INCOME NO ASSET (무소득 무자산 융자) – GMCC MASSIVE
- 주로 투자용 부동산(Investment Property)을 구입할 때 사용되는 극단적으로 간소화된 프로그램입니다. 대출 신청자의 현재 직장 소득(Income)과 고용 상태는 물론이고, 다운페이 자금 외의 잔여 자산(Asset) 증빙까지 모두 생략한 채, 오직 본인의 개인 크레딧 점수와 살고자 하는 집의 가치만을 기준으로 심사합니다. 보통 35% 이상의 다운페이를 요구하고 780 이상의 FICO SCORE를 요구합니다. 단 12개월치를 은행에 가지고 있어야 합니다.
9. ASSET UTILIZATION (자산 전액 활용 융자)
ASSET DEPLETION과 유사하지만 심사 공식이 다릅니다. 은퇴자나 대형 자산가가 보유한 주식, 펀드, 예금 등의 총자산 가치를 현재 시가로 평가한 뒤, 일정한 할인율을 적용하여 자산 전체를 통째로 상환 능력의 근거로 삼는 방식입니다. 매달 일정액을 쪼개는 개념을 넘어 보유한 자산의 절대적 규모를 보고 대출을 승인합니다. 예를 들어 60개월치의 현금이 있는가를 보고 평가합니다. (주의: 이 프로그램 역시 6번과 마찬가지로 부동산 자산은 계산에서 제외되며, 오직 즉시 현금화가 가능한 금융 자산만 인정됩니다.)