모기지론 이자율 기본 사항
크레딧 스코어가 높으면 이자율이 낮아진다
인컴이 택스보고로 입증되면(Full doc) 이자율이 낮다
다운페이가 많으면 이자율이 낮아진다
론금액이 30만이하면 이자율이 높아진다
론금액이 적으면 사전수수료가 요구된다
론금액이 너무많아도(100만이상) 이자율이 높아지고 수수료가 요구될 수 있다
1 포인트를 내고 이자율을 낮추는 것이 일반적이다.
론 종류
론 종류는 사실 간단합니다. 위 표에서 보시는 것처럼 여러 종류가 있지만 사실 간단하게 내 인컴을 세금보고만으로 입증할 수 있느냐 에 따라 달라집니다.
세금 보고만으로 인컴이 입증될 수 있다면 Full Doc(QM, Qualified Mortgage) 이고 안된다면 No Doc(non-QM) 입니다. 이 둘의 차이? 이자율! QM이 non-QM에 비해 이자율이 1% 안팎 낮습니다.
세금 보고 서류로는 Tax return (1040), W-2, 그리고 Pay Stubs 입니다.
론 종류 2
고정/변동 금리
이자율이 고정이냐 변동이냐에 따라 차이가 있지만 변동이 경우에 따라 살짝 낮습니다.
정부에서 관여하는 론
FHA
가장 대표적인 것은 FHA론 입니다. 정부가 보증하는 론입니다. 정부에서 보증하니 당연히 여러 가지 서류를 요구하겠죠. 이 론은 누구를 위한 것이냐? 충분하게 다운 페이를 준비하지 못하고 집을 구매하려는 젊은층을 타겟으로 합니다. 이자율이 약간 낮습니다. 하지만 우선1.75%의 일종의 선이자를 내야하고, 추가로 모기지 보험이라는 것을 들어야 하고 이 보험은 영원히 사라지지 않습니다. 다운페이를 준비해서 일반 론으로 구매하는 것을 추천합니다.
VA
이것은 군인에게 주는 론입니다. 그래서 성격도 다르고 이자율도 다르고 진행되는 프로세스도 다릅니다.
USDA
이 론은 시골을 대상으로 합니다. 그렇다고 무조건 시골이 아니라 정해진 지역이 있고 그 지역에 대해서 적용되는 론입니다. 마찬가지로 매우 다른 방식으로 진행됩니다.
기타
Interest only
이 론을 정해진 기간 동안 일단 이자만 납부하는 방식입니다. 하지만 원금은 그대로 있고 결국 이자는 줄어들지 않습니다.
Reverse mortgage
62세 이상 자기 집을 소유한 경우에 해당되며 집을 담보로 돈을 빌릴 수 있습니다.
리파이넌스
리파이넌스란 말 그대로 론을 다시 받는 것을 말합니다. 몇 경우가 있는데
우선, 내가 론을 받을 때보다 이자율이 떨어졌다. 보통 1%이상 떨어지면 의미가 있습니다.
그리고 목돈이 필요하다. 즉 집을 담보로 모기지를 갈아타면서 집의 equity를 보증으로 돈을 추가로 뽑아 쓰는 것을 말합니다.
이 리파이넌스는 일반적으로 수수료가 적거나 없습니다.
이자율이 어떻게 결정되는지도 매우 간단합니다.
모기지 이자율은 각각의 사람들에게 각각 다르게 적용됩니다. 크게 세 가지 기준이 있는데, 크레딧스코어, 다운페이 금액, 론 금액. 여기에 추가로 여러 가지 요소가 합해지면서 이자율을 변동시킵니다.
보통 크레딧스코어 740이상, 론 금액 300,000 이상, 다운페이가 집값의30% 이상일 경우 기본이자율을 받습니다. 하지만 이 기준에서 벗어나거나 혹은 구매하려는 집이 주거주지가 아니라면, 투자라면, 2-4 units 이라면 혹은 콘도라면 이자율이 높아질 수 있습니다.
포인트
포인트도 중요합니다. 보통 은행 모기지 이자율을 잘 보시면 1 point 와 같은 point라는 단어를 볼 수 있습니다. 잘 보지 않으면 잘 보이지 않습니다. 포인트란 간단히 말해 일종의 사전 수수료를 말합니다. 보통 작은 글씨로 예를 들면 up to 1.0 discount point 라고 써 있습니다. 1 포인트는 론 금액의 1%를 말합니다. 이처럼 일반 은행에서는 기본적으로 1%의 사전 수수료를 요구하는 경우가 대부분입니다. 1포인트는 보통 이자율 0.25%를 떨굴 수 있습니다.
APR
또한 APR이라는 것이 있습니다. ANNUAL PERCENTAGE RATE 이라는 것이고 기본 이자율 + 론에 관련된 총 수수료입니다. 수수료 전체를 론 금액과 비교해 몇 %인가를 계산해서 기본 이자율에 합한 금액입니다. 보통 0.06 퍼센트 정도입니다. 이 APR은 론을 받는데 들어가는 수수료 즉 FEES가 얼마나 큰가를 알 수 있도록 해주는 수치입니다. 굳이 이 수치를 보실 필요는 없습니다.