미국에서 주택을 구입할 때, 세금 보고서(Tax Return)상의 소득이 실제 가계 소득보다 적게 잡히는 자영업자나 투자자분들은 일반적인 융자(Full Doc) 진행에 어려움을 겪곤 합니다. 이때 대안이 되는 것이 바로 Non-QM(Non-Qualified Mortgage) 론입니다.
오늘은 일반 주택 구매자가 Non-QM에서 인컴을 입증하는 구체적인 방법들을 정리해 드립니다.
1. 일반 주택 구매자의 경우 (Alt-Doc)
세금 보고서(Tax Return) 대신 활용할 수 있는 대표적인 인컴 입증 방법 4가지입니다.Bank Statements (은행 입출금 내역)보통 12개월 또는 24개월치 내역을 검토합니다.여러 개의 계좌(비즈니스/개인)를 섞어서 증빙할 수 있으나, 출처가 불분명한 고액 입금(Large Deposit)은 인컴에서 제외될 수 있습니다.일반적으로 비즈니스 계좌에 들어온 총액의 50%를 실제 순수익(Income)으로 인정해 줍니다.CPA P&L (회계사 작성 손익계산서)담당 회계사(CPA)가 작성한 손익계산서를 제출하는 방식입니다.회계사의 신원과 책임을 확인하는 커버 레터와 요약된 P&L 서류가 필요하며, 여기에 기재된 순이익(Net Profit)을 인컴으로 인정받습니다.WVOE (Written Verification of Employment)Fannie Mae나 Freddie Mac에서 사용하는 표준 양식을 활용합니다.고용주, HR 담당자, 혹은 매니저가 직접 작성하며 고용 기간, 직책, 급여 수준 등을 명시합니다. 별도의 세금 보고 서류 없이 이 폼에 기재된 내용만으로 소득을 증빙합니다.1099 서류 (독립 계약자)1099를 받는 프리랜서나 독립 계약자에게 유리한 방식입니다.세금 보고 시즌이 아니더라도 받은 1099 서류 자체를 근거로 하며, 렌더에 따라 총액의 90%에서 100%까지 인컴으로 인정해 줍니다.
다음에는사업자의 경우를 보겠습니다.